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<생활속의 다양한 정보路> 생활속의 법률 – 주택임대차보호법 ②

<주택임대차보호법은 자신의 자산을 지키기 위한 법입니다.>

지난 호에 이어서, 주택임대차보호법에 대하여 계속 알아보도록 하겠습니다.

 

#2.

일반 민법상의 임대차 규정에 비하여, 주택임대차보호법은 임차인에 대하여 어떤 보호를 강화하고 있을까?

– 임대차기간의 기간과 관련하여 어떤 차이가 있나요?

  민법상의 일반 임대차 규정에서는 최단 기간을 규정하지 않고 있어 당사자끼리는 기간을 자유로이 정할 수 있으나, 주택임대차보호법에서는 최단기간을 2년으로 정함으로써 경제적 약자인 임차인에게 최소 2년간의 임대차기간을 법으로 보장하고 있고(참고로 상가건물임대차의 경우 최단기간 1년 보장),

  이와 달리 2년 미만으로 약정이 이루어진 경우, 지난 호에서 말씀드렸던 편면적 강행규정이라는 취지상, 임차인은 2년 미만의 기간을 주장할 수 있습니다.

  제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다

– 쉽게 말해 임대차계약이 자동으로 연장되는 것은 어떤 경우인가요?

  주택임대차보호법상 법정갱신(묵시적 갱신)의 특례가 있는데요.

주택임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 ‘갱신거절의 통지’ 또는 ‘계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지’를 하지 아니한 경우, 당초 임대차기간이 끝난 때에 ‘종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것’으로 간주하고 있습니다.

  반대로, ‘임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우’에도 계약이 자동 연장되며, 이와 같이 연장된 경우 임대차의 기간은 역시 2년으로 간주됩니다.

  그러나, 임차인이 월차임을 2달분 연체(단순히 2회 연체하는 것을 말하는 것이 아니라, 연체한 금액의 합계가 ‘2회분의 월차임’에 이른 경우를 말함)하거나, 기타 임차인으로서의 의무를 위반한 경우에는 그와 같은 임차인을 보호할 필요는 없기 때문에 위와 같은 갱신은 적용되지 않습니다.

– 이와 같이 계약이 자동 연장된 경우, 임차인은 2년이라는 기간에 구속되나요?

  편면적 강행규정이라는 거 기억하시지요? 임차인은 자동 연장된 임대차기간을 2년으로 간주함에도 불구하고, 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이 경우 임대인의 갑작스러운 손해를 최소화하기 위해 해지통지로부터 3개월이 지나면 계약이 해지되는 것으로 정하고 있습니다.

– 이사를 가면, 의례 주민 센터에 가서 주민등록을 하고, 확정일자를 받기는 하는데, 이와 같은 행위를 하는 것은 법적으로 어떤 의미가 있나요?

  ‘대항력’이라는 개념이 있습니다. 이것은 임차인이 거주하게 되는 주택의 소유자가 당초 임대인에서 다른 제3자로 바뀌는 경우(쉽게, 주인이 바뀌는 경우), 임차인이 종전 소유자와의 임대차계약의 내용을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 것을 말하는 것입니다. 즉, 임대차계약 기간 등 약정한 내용에 대하여 새로운 소유자가 시비를 걸 수 없도록 하는 권리로서, 이와 같은 대항력은 i) 주택의 인도(열쇠를 받는 등) + ii) 주민등록(전입신고)을 마친 날의 익일(다음 날 0시)부터 효력이 생기게 됩니다.

  추가로 말씀드리면, 우리 대법원은 ‘위와 같이 임대인이 제3자로 변경되는 경우, 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거하여, 임차인 역시 계약을 해지하여 임대차관계를 종료시킬 수 있다’고 판시하고 있습니다.

  다음으로 ‘우선변제권’이라는 개념에 대하여 보면, 이는 주택이 경매로 넘어간 경우(예를 들면, 임대인이 은행 채무를 변제하지 못해 은행이 주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우), 임차인이 대지 및 건물의 경매대금에서 보증금에 대한 우선변제를 받을 수 있는 권리로서, 다른 채권에 우선하여 임차인의 임대차보증금 회수를 보장하기 위한 것입니다.

  이와 같은 우선변제권의 성립요건은 위 ‘대항력’의 요건 + ‘확정일자’로서, 결국 i) 주택의 인도 + ii) 주민등록 + iii) 확정일자를 갖추면 되며 효력이 생기는 것으로, 대항력이 익일 0시부터 효력을 갖게 되므로 우선변제권 역시 대항력과 확정일자를 갖춘 익일 0시부터 효력을 갖게 됩니다.

  이와 같은 효력발생 시점(익일 0시)은 일반적인 주택임대차의 경우에서는 별로 문제되지 않으나, 권리관계가 매우 복잡하고, 건물에 대한 이해관계가 매일 변동이 되는 특수한 경우, 아주 중요한 부분이 되지 않을 수 없습니다.

  주택임대차보호법에 대하여 중요개념 위주로 알아보고 있습니다. 다음 시간에는 주택임대차보호법과 궤를 같이 하고 있는 법으로서, 최근 이슈가 많이 되고 있는 상가건물임대차보호법의 특성과 권리금 회수 문제 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

  늦은 겨울 날씨에 건강 유의하시고, 즐거운 길 여행 즐기시기 바랍니다.

 


댓글은 사랑입니다.