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생활속의 법률 – 주택임대차보호법 ①

안녕하세요. 법무법인 성율(成律) 박정혁 변호사입니다.

먼저 월간 로드프레스의 창간을 진심으로 축하하며, 앞으로 본 공간에서 여러분들께 생활에 유용한 생활법률상식과 대법원의 판결 등을 쉽게 소개?설명드림으로써 여러분들이 어려워하시는 법률적 문제 해결에 조금이나마 도움을 드릴 수 있기를 바랍니다.

최대한 편하고 알기 쉬운 용어를 사용하면서, 우리 일상생활에서 발생할 수 있는 사례들 위주로 소개하여 드리고자 합니다.

먼저 주변에서 가장 빈번하고, 밀접하게 이루어지는 법률관계인 ‘주택임대차’와 관련하여 앞으로 3~4회에 걸쳐 설명을 드리는 게 좋을 것으로 생각되어, ‘주택임대차’와 관련한 이야기부터 시작하도록 하겠습니다.


 

#1.

주택임대차보호법이 무엇이며, 이 법과 관련하여 우리가 반드시 알아두어야 할 것들은 무엇이 있을까?

– 먼저, 주택임대차보호법이라는 법률이 무엇인가요?

종전까지만 하더라도 부동산에 대한 임대차관계는 우리 민법의 전형계약 유형중의 한 형태인 ‘임대차’에 관한 규정들 및 물권편의 ‘전세권’에 관한 규정으로 포섭이 가능하고 이에 대하여 규율도 가능했습니다만, 주거용 건물을 임대차할 경우 주택 소유자(임대인)에 디하여 상대적으로 사회적, 경제적 약자에 있는 세입자(임차인)을 보호해야 할 사회 정책적 목정을 달성하기 위하여 1981년에 주택임대차 보호법이 민법의 특별법으로 제정되었고, 이후 20차례 이상의 개정을 거치면서 임차인에 대한 보호를 강화하고 있습니다.

이 법률의 가장 매력적인 부분은 바로, 동법 제10조라고 볼 수 있는데요,

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다

즉, 임대인이 임차인이 경제적, 사회적 약자임을 악의적으로 이용하여 임대차계약서에 임대인에게 전적으로 유리한 사항들, 예를 들면 임대차기간 감축, 차임의 과도한 증액)을 특약사항으로 기재하여 계약이 체결되었다고 하더라도, 그와 같은 약정사항들이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 규정과 어긋나는 것으로서, 임차인에게 불리한 것은 무효로 한다고 규정하고 있는 것입니다.

이와 같은 규정을 편면적 강행규정이라고 하는데요, 단순 강행규정과 달리 오로지 임차인에게 불리한 것만을 무효로 한다는 점에서 매우 중요한 의미를 갖는다고 할 수 있습니다.

이 법의 규정 취지상, 동법의 규정과 달리 약정을 하더라도 임차인에게 불리한 것으로만 볼 수는 없다고 한다면 당연히 계약자유의 원칙상 그 약정은 무효가 아니라 유효로 된다는 점 역시 잊지 말아야 할 사항입니다.

– 사람이 사는 건물에는 다 적용이 되는 것일까요?

동 법률의 적용을 받게 되면임차인으로서는 일반법인 민법에 비하여 강화된 보호를 받을 수 있게 되므로임대차계약을 체결하려는 부동산이 주택임대차보호법의 적용대상인지 여부는 중요한 문제인데요대법원은 i) 임대차목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라임대차계약 체결시 실제 사용되는 용도를 기준으로 판단해야 한다, ii) 주거용 외에 다른 용도까지 함께 사용되는 경우주거용 면적과 비주거용 면적(인쇄소슈퍼마켓 운영)이 함께 혼재하는 경우에는 주된 용도가 무엇인지를 기준으로 한다고 보고 있습니다.

, ①임대차(전세)계약을 체결할 당시 시점에, ②공부상 용도 표시와 관계없이 실제 사용되는 용도가 주거 용도라면, ③다른 목적의 용도가 섞여 있는 경우에는 주거의 목적이 주된 용도라고 볼 수 있는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받게 된다는 것으로서,

물론 매우 복잡하고 다양한 부동산의 형태주거 형태가 우리 주변에 많이 존재하므로구체적인 해당 여부는 법률적 판단이 필요하다고 하겠습니다.


 

지면 공간이 한정되어 있어 많은 내용을 담아드리지 못하는 점 아쉽습니다

다음 시간에는 이어서 주택임대차보호법이 민법의 임대차전세권 규정과 비교하여 임차인에 대하여 어떤 보호를 하고 있는지 구체적인 규정들을 살피고나아가 전입신고확정일자는 왜 받아야 하는 것인지에 대하여도 알려드리도록 하겠습니다.

유래없는 혹한의 날씨에 건강 유의하시고다음 호에서 또 뵙겠습니다.

 

*박정혁 변호사는?

50회 사법시험 합격

40기 사법연수원 수료

인천지방법원 실무수습(조정위원)

제주지방검찰청 실무수습(검사직무대리)

18기 조세연수원 수료

전 법무법인 시티 구성원 변호사

현 법무법인 성율 변호사

주식회사 제이피엠 엔지니어링 외 다수 자문변호사

법무법인 성율(成律서울시 서초구 서초중앙로 116, 성재빌딩 5층 (02-525-7721)

http://www.sungyul.co.kr

 


댓글은 사랑입니다.