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<생활속의 다양한 정보路> 생활속의 법률 – 상가건물임대차보호법 ①

[생활속의 법률] 상가건물임대차보호법①

지난 호까지는 2회에 걸쳐 주택임대차보호법의 특성, 임차인의 보호방법, 반드시 알아 두어야 하는 주요 개념 등에 대하여 알아보았고, 이번 호에서는 상가건물임대차 보호법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

당초 주택임대차보호법과 기본적인 궤를 같이 하는 상가건물임대차보호법에 대하여는 1회 정도만 살펴볼 예정이었으나, 로드프레스 독자 분들 중에서 개인사업자 분들이 상당수 계실 것으로 사료되어 역시 2회에 걸쳐 알아보도록 하겠습니다.

#1.

상가건물임대차보호법은 주택임대차와 어떤 부분이 동일(유사)하고 어떤 부분이 다른 것인가요?

  주택에 대한 임대차에 있어서 상대적 약자의 지위에 있는 임차인에 대한 보호 필요성은 상가건물에 대한 임대차에도 그대로 적용되기 때문에, 주택과 상가건물의 본질적 차이에 대한 부분을 제외한 나머지 임차인에 대한 보호 규정, 취지 등은 거의 동일(유사)합니다.

  먼저 동일(유사)한 부분을 보면, 주택임대차에서 설명 드린 대항력[쉽게, 임차인이 새로운 임대인(집주인)에 대하여 기존 계약관계의 내용을 주장할 수 있는 권리], 우선변제권[주택이 경매로 넘어간 경우, 임차인이 대지 및 건물의 경매대금에서 보증금에 대한 우선변제를 받을 수 있는 권리](구체적인 내용은 지난 2월호 참조)의 성립요건은 사실상 상가건물임대차에서도 동일하다고 할 것입니다. 다만, <주택의 인도 + 주민등록> 대신, 당연히 <건물의 인도 + 사업자등록>이 ‘대항력’의 요건이며, <대항력 요건 + 확정일자>라는 ‘우선변제권’의 요건은 역시 동일합니다.

  또한 임대차기간 만료 6월에서 1월 사이의 기간 동안에 별다른 의사 표시가 없는 경우 종전 계약이 동일한 조건으로 연장되는 묵시적 갱신(법정갱신) 역시 동일하며, 이후 임차인만 해지 통고를 할 수 있고, 통고한 경우 3월이 경과하면 계약이 종료되는 점 역시 동일합니다.

  주택임대차보호법과 다른 주요 부분을 보면, 1) 상가건물임대차보호법(이하, ‘동법’이라고만 합니다)의 적용 대상, 2) 존속기간, 3) 임차인에게만 주어진 권리인 (계약)갱신요구권, 4) 권리금 보호 규정 등이라고 할 수 있겠습니다.

  이상 4가지의 동법의 주요 특색 규정 중 주변에서 빈번히 문제가 되는, 핵심적인 부분으로서는 당연히 3)갱신요구권 규정과 4)권리금 보호 규정이라고 할 수 있으며, 특히 권리금 보호 규정은 그 동안 법률상의 규정 없이(즉, 법적인 보호를 받지 못함), 실무상·관행상으로만 이루어지면서 분쟁 역시 끊이지 않았던 권리금 문제를 최근 동법 개정을 통해 법률 조항으로 포섭이 됨으로써 동법이 보호하게 되었다는 점에서 아주 중요한 의미를 가지고 있습니다.

  다소 미흡하다는 지적이 존재합니다만, 그 동안의 수많은 분쟁, 법적 보호의 요청 등을 고려한다면, 파격적이고, 환영할 만한 개정입법임은 분명합니다.

  이번 호에서는 동법의 특색 규정 위 1)~4) 중 1), 2) 부분에 대하여 살펴보고, 다음 호에서는 3) (계약)갱신요구권 및 4) 권리금 보호 규정에 대하여 살펴보도록 하겠습니다(1), 2) 부분 역시 3), 4) 규정 못지않게 중요한 부분입니다). 

동법은 모든 상가건물의 경우에 적용되는 것이 아닌가요?

  아닙니다. 동법은 상가건물주, 임대인에 비하여 약자인 임차인을 보호하는 취지가 있으나, 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대해 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가건물에 대하여만 적용이 됩니다.

  시간의 흐름, 물가변동에 따라 꾸준히 개정이 이루어지고 이는 기준으로서, 최근 2018. 1. 26. 개정된 기준은 다음과 같습니다.

  1. 서울특별시 : 6억 1천만 원
  2. 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역(인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시 일부, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 일부. 서울특별시 제외) 및 부산광역시: 5억 원
  3. 광역시(「수도권정비계획법」상 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억 9천만 원
  4. 그 밖의 지역 : 2억 7천만 원

  또한 보증금 외에 월 단위의 차임이 있는 임대차계약의 경우에는 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율(현행 : 1/100)을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 합니다. 즉, [보증금 + (월차임 × 1/100)]을 계산한 금액을 위 각 지역별 기준에 비교하여 위 금액 이하에 해당되어야만 동법의 보호를 받게 된다는 것입니다. 

주택임대차보호법은 최단 존속기간으로 2년을 보호하는데, 동법은 다른가요?

  동법은 사람이 거주하는 주택과 달리, 상행위를 위한 상가건물의 경우까지 2년이라는 기간을 최단 존속기간으로 보호하는 것은 임차인에 대한 보호를 넘어 임대인의 재산, 경제활동의 자유에 대한 지나친 제약이라는 입법적 판단에 따라 최단존속기간을 1년으로 정하고 있습니다.

  주택임대차보호법과 동일하게 임차인은 1년 미만으로 약정된 계약의 경우, 1년에 미치지 못하는 기간의 유효를 주장할 수 있습니다.

  그러나 동법이 최단존속기간을 1년으로 정하고 있더라도, 다음 호에서 살펴볼 임차인의 (계약)갱신요구권 규정을 통해 임차인에 대한 보호를 포기하지 않고 있으며, 역시 다음 호에서 함께 볼 권리금 보호규정을 통해 또다시 보호를 강화하고 있습니다.

  최근 유명 랩퍼 가수(리쌍) 사건에서도 볼 수 있듯이 상가건물임대차 규정은 우리 생활에 밀접한 관련을 가지고 있으며, 다음 호에서 다룰 두 가지 보호 규정은 매우 중요한 것이기에 다음 호에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

환절기 날씨에 건강 유의하시고, 즐거운 길 여행 즐기시기 바랍니다.

다음 호에서 뵙겠습니다.

 

-본 기사는 월간 로드프레스 3월호에 실린 기사입니다.

 


댓글은 사랑입니다.